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26浅谈房地产开发企业按预收款计征营业税的会计处理


浅谈房地产开发企业按预收款计征营业税的会计处理

内容摘要:本文针对房地产开发企业收到预收款时,根据会计制度和税法对预收 账款不同要求, 阐述了核算营业税的几种会计处理方法,以实现税金与收入的配 比,保证会计信息的真实性和明晰性。 关键词:房地产开发企业 营业税 会计处理

随着经济领域的竞争日益激烈,市场化程度的提高和产业的不断成熟。房地 产开发企业作为房地产市场的主体之一, 是我国当前和今后一个时期新的经济增 长点, 企业各种税款的计缴及其涉税会计处理也日趋复杂,但由于面对现行会计 制度中涉及转让土地使用权或销售不动产取得预收款计征营业税的账务处理没 有进行明确规定的状况, 因此, 规范和完善房地产开发企业按预收账款计征营业 税的会计处理是非常必要的。本文以某房地产开发企业收到预收款为例,就其会 计处理中存在的问题作一探讨。 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定: “纳税 人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为 收到预收款的当天。 ”按预收款计征营业税的会计处理方法,目前主要有四种。 案例:广州某房地产开发企业甲公司采用预收款方式销售不动产给乙公司, 销售价格 2000 万元。2006 年 2 月收到乙公司支付的预收款 800 万元;2007 年 1 月甲公司与乙公司进行结算,甲公司开具销售发票共计价款 2000 万元,当月乙 公司又支付 1000 万元,尚有 200 万元留待以后支付(营业税税率 5%,城市维护 建设税 7%,教育费附加 3%) 。主要会计处理方法如下: 方法一:将按预收款计征的营业税,直接计入“应交税金”科目。会计分录 如下。 1、2006 年 2 月收到乙公司预收款时: 借:银行存款 贷:预收账款---乙公司 8000000 8000000

2、按预收款计算缴纳营业税、城市维护建设税及附加时:

借:应交税金---应交营业税 应交税金---应交城市维护建设税 其他应交款----应交教育费附加 贷:银行存款

400000 28000 12000 440000

3、2007 年 1 月与乙公司结算,销售不动产的销售收入全部实现,并按开具 的销售发票全额结转收入: 借:银行存款 预收账款----乙公司 应收账款----乙公司 贷:主营业务收入 10000000 8000000 2000000 20000000

4、按实现销售收入的全额计提应交营业税,城市维护建设税及附加,并交 纳 2007 年 1 月的税金即后期营业税等税金的差额: 借:主营业务税金及附加 贷:应交税金----应交营业税 应交税金---应交城市维护建设税 其他应交款----应交教育费附加 借:应交税金----应交营业税 应交税金---应交城市维护建设税 其他应交款----应交教育费附加 贷:银行存款 1100000 1000000 70000 30000 600000 42000 18000 660000

上述会计处理方法虽然符合现行的有关规定,但值得商榷。首先,房地产开 发企业在收到预收款时,所预交的营业税、城市维护建设税及附加,在会计处理 中只反映已交数, 未反映应交数, 会造成企业一段时间 “应交税金---应交营业税” 等科目期末数为负数。其次,房地产开发企业的开发经营周期一般都很长,几年 未能实现销售收入的相当普遍, 倘若某企业既有正常销售计征营业税、城市维护 建设税及附加, 又有按预收款计征营业税,还有多交营业税或者享受税收优惠政 策需退税的。如果在会计处理反映已交数,不反映应交数,不能真实反映企业税 金的应交、未交和多交等情况。 方法二:将按预收款计征的营业税,计入“递延税款”科目。具体会计分录

如下。 1、2006 年 2 月收到乙公司预收款时: 借:银行存款 贷:预收账款----乙公司 8000000 8000000

2、按预收款计提营业税、城市维护建设税及附加时: 借:递延税款 贷:应交税金----应交营业税 应交税金---应交城市维护建设税 其他应交款----应交教育费附加 3、实际交纳营业税、城市维护建设税及附加时: 借:应交税金----应交营业税 应交税金---应交城市维护建设税 其他应交款----应交教育费附加 贷:银行存款 400000 42000 18000 440000 440000 400000 42000 18000

4、2007 年 1 月与乙公司结算,销售不动产的销售收入全部实现,并按开具 的销售发票全额结转收入: 借:银行存款 预收账款----乙公司 应收账款----乙公司 贷:主营业务收入 10000000 8000000 2000000 20000000

5、按实现销售收入的全额计提应交营业税并结转“递延税金” ,科目,交纳 2007 年 1 月的税金即后期营业税等的差额: 借:主营业务税金及附加 贷:应交税金----应交营业税 应交税金---应交城市维护建设税 其他应交款----应交教育费附加 递延税金 借:应交税金----应交营业税 应交税金---应交城市维护建设税 1100000 600000 42000 18000 440000 600000 42000

其他应交款----应交教育费附加 贷:银行存款

18000 660000

上述这种会计处理方法尽管解决了营业税的应交数和已交数问题。但是,虚 增了 44 万元的资产和负债,而且“递延税金”科目反映的金额大,时间长,可 能导致财务报告使用者的误解。 方法三:将预交的营业税反映在“预收账款”科目的借方, “预收账款”科 目下设二个明细科目,即“主营业务收入”和“主营业务税金及附加” 。具体会 计分录如下。 1、2006 年 2 月收到乙公司预收款时: 借:银行存款 贷:预收账款---主营业务收入 8000000 8000000

2、按预收款计提营业税、城市维护建设税及附加时: 借:预收账款----主营业务税金及附加 贷:应交税金----应交营业税 应交税金---应交城市维护建设税 其他应交款----应交教育费附加 3、实际交纳营业税、城市维护建设税及附加时: 借:应交税金----应交营业税 应交税金---应交城市维护建设税 其他应交款----应交教育费附加 贷:银行存款 400000 42000 18000 440000 440000 400000 42000 18000

4、2007 年 1 月与乙公司结算,销售不动产的销售收入全部实现,并按开具 的销售发票全额结转收入: 借:银行存款 预收账款----主营业务收入 应收账款 贷:主营业务收入 10000000 8000000 2000000 20000000

5、按实现销售收入的全额计提应交营业税,同时结转“预收账款---主营业 务税金及附加”科目,并交纳 2007 年 1 月的税金即后期营业税等的差额:

借:主营业务税金及附加 贷:应交税金----应交营业税 应交税金---应交城市维护建设税 其他应交款----应交教育费附加 预收账款---主营业务税金及附加 借:应交税金----应交营业税 应交税金---应交城市维护建设税 其他应交款----应交教育费附加 贷:银行存款

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