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襄樊物业管理投标书


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检查水箱盖板应完整无损,盖板与水箱结合面应无缝隙,水箱内表面清洁,无 渗漏,工组扶梯无锈蚀、断裂。 每季一次

【无障碍通道】
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照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固,路面是否平整, 有无障碍。 每季一次

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第十一章

公共维修基金范围的使用方案

一、目的和依据 为了加强海景花园公共维修基金的管理,保障大楼及其相关公共设施的正常维修、更 新,并依据国家建设部、财政部以及苏州市政府颁布的相关规定制定本办法。 二、维修基金帐户的开立 业主委员会成立前, 由大楼开发建设单位委托的前期物业管理单位在办理商品房产权 证时,一次性按购房款的 3%向业主收取大楼物业公共维修专项基金(苏州区内该基金由 市房产交易处代收) 。开发建设单位在物业管理行政主管部门对该公共资金设专帐管理。 业主委员会成立后, 经业委会同意, 物业管理行政主管部门将物业管理公共维修基金 移交给物业管理企业代管,并应当与本市工商业银行(以下称开户银行)签订委托协议,开 立一个物业管理区域的维修基金帐户。物业管理企业代管的维修基金,应当定期接受业主 委员会的检查与监督。 三、维修基金的用途 维修基金应当专项用于大楼共用部位、共用设备和大楼物业管理区域公共设施的维 修、更新,不得挪作他用。 大楼共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的,其维修、更新费 用应当由责任人承担。 公用部位是指大楼的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶,户外墙面、门厅、 楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下管道、落水管、水 箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿 地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使 用的房屋等。 四、物业维修和更新的实施 业主委员会成立后,大楼需要大修或者专项维修、更新的,大楼管理处应当在物业管 理服务年度计划中列明,提交业主委员会审核;业主委员会审核同意的,应当书面回复大 楼管理处,通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算,应当 由业主委员会主任或者大楼管理处审核。
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五、维修基金列支的范围 物业维修、更新完成后,管理处应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主 委员会主任、副主任审核,并经业主委员会主任、副主任共同签章后,有关的费用方可在 维修基金中列支。 在维修基金列支的范围: 1、大楼共用部位、共用设备的专项维修、更新及中大修; 2、大楼物业管理区域公共设施的专项维修、更新及中大修; 业主委员会会务活动经费等在维修基金中列支。 六、维修基金的支取 维修基金应当按照下列规定支取: 1、在上述第六条的范围内,物业公司对于应急维修的金额在 2000 元以下,可先应急 维修,再报业委会主任、副主任审核签章。 2、大楼需要大、中修或者专项维修、更新的,施工承包合同中可以约定预付款,但 预付款最高不得超过工程款总额的 30%。管理处向开户银行代为支取预付款时, 应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同;代为 支取实际发生的费用时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭 证和有关费用清单。 七、维修基金帐目的核对和公布 业主委员会或管理处应当每季度与开户银行核对维修基金帐目,并将下列情况在每次 业主代表大会上公布: 1、维修基金使用和结存的金额; 2、发生物业维修、更新的项目和费用; 3、业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用等情况; 4、维修基金使用和管理的其他有关情况。 八、维修基金的再次筹集 大楼的维修基金余额不足首期维修基金的 50%时, 业主委员会应当向大楼业主再次筹 集维修基金。具体筹集工作由业主委员会提出具体方案并实施。再次筹集维修基金的标准 由业主委员会拟订,提交业主大会或者业主代表大会讨论通过,但再次筹集后的维修基金 余额不得少于首期维修基金。

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九、维修基金帐户的变更 有下列情形之一的,业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续: 1、物业管理区域发生调整的; 2、业主委员会主任、副主任发生更换的; 3、物业管理企业发生更换的。 十、维修基金管理办法的生效和修理 海景花园维修基金管理办法经业主代表大会三分之二应出席代表通过即时生效; 有三 名以上代表提出要修订本办法并经三分之二应出席代表的通过即修订生效。

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第十二章

其他物业及设施、设备维修管理与维护

一、房屋及公用设施维修养护
1、提要: 制订砌体、钢筋混凝土、钢结构支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等结构、工程以 及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。 定期进行房屋查勘,确保房屋和公用设施的安全、正常使用。 1.1 建筑物结构特色 苏州市海景花园,位于苏州,总建筑面积约苏州,由苏州栋苏州层(不含地下部分) , 地下×层,建筑高度×米;裙房地上×层并相互连为一体。 1.2 房屋本体和公用设施维修养护目标 我们对海景花园房屋本体和公用设施维修养护的目标是: 保证房屋的使用功能和安全, 维护房屋外观完好, 延长房屋使用寿命,充分发挥房屋的使用价值,实现物业的保值增值, 房屋及配套设施完好率 99%以上,房屋零修、急修及时率为 100%,中大修工程质量合格率 为 100%,重大维修工程回访率为 100%。 1.3 对海景花园房屋及公共设施的管理策略 为做好海景花园的房屋和公共设施的维护保养,我们采取如下三大管理策略: 1.3.1 预防性保养策略 重视海景花园房屋本体和公共设施的日常检查和养护工作,采用计划性保养与日常检 查监督相结合的预防性保养策略,根据设施设备的实际状况和老化周期,制定详细的检查 计划,通过检查及时发现并解决问题,化被动为主动,保障房屋公共设施的完好,延长其 使用寿命。 1.3.2 重点服务策略 根据建筑物管理中的重点服务事项,进行重点防护。 1.3.3 技术先行策略 我们将重视技术的引进和开发工作,防止因技术不足影响正常维修与养护,确保物业 养护和管理的专业化,保障维修养护的高质量。 1.4 建筑物管理的重点及对策 1.4.1 管理重点之一:玻璃幕墙维修养护
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海景花园大量使用玻璃幕墙,根据苏州市建筑幕墙检测曾对苏州市玻璃幕墙工程的现 状进行的调研,结果发现随着幕墙使用时间的推移,目前已有 10%以上的工程出现了不少 质量问题,涉及调查的 931 个建筑,有 90 个出现问题。其中包括幕墙玻璃碎裂、结构胶 老化、五金件锈蚀乃至损坏、坠落等已属涉及安全使用的严重质量问题。所以,玻璃幕墙 的维护是建筑物管理的一个重点。 对策: (1)建议甲方委托专业机构每年对玻璃幕墙进行空气渗漏、 雨水渗漏、 风压变形的 “动 风压三性能检测”检测一次。 (2)做好玻璃外墙、 金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料,确保外墙、 金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。 1.4.2 管理重点之二:房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的维修养护 对策: (1)采取预防为主的计划性维修保养和应急修缮养护相结合的原则,定期对房屋和公 用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程的完好情况和防水性能等进行针对性的检查 养护。针对性地制定养护措施和计划,及时做好房屋和公用设施外墙、基础、屋面和勒脚 等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补,消除墙面和金属 漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象,保证房屋和公用设施经受台风暴雨的袭击。 (2)针对一些薄弱环节,制定专门措施,进行防护,如在台风来临前做好门窗关闭工 作,地下室等做好排水防水工作。 (3)加强建筑物使用和装修的安全宣传,严把装修管理关,加强安全检查,杜绝违章 装修。 (4)加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面的维护工作,做好防损管理工作,及时修补 损坏的饰面等。 1.4.3 重点管理之三:外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件的维护 对策: (1)加大检查力度,将建筑物的巡查、保养工作量化分解到人,实施质量专业控制; 采用多重保障制度,日常维护、定期保养、日常巡查和定期巡查相结合,防患于未然。 (2)做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料贮备工作,尽量选用与原来一致的材料, 确保外墙、金属部件外表饰面的零星修补与整体色泽和质量保持一致。 (3)做好外墙、金属部件漆面的清洁和防损工作,并采取预防性养护等措施,减少大
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