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襄樊物业管理投标书


严禁超载使用。 1.7.3 房屋防水工程的修缮与养护 1.7.3.1 玻璃墙面涂料防水工程的修缮与养护 随着使用年限的增加,玻璃墙面防水层在使用过程中,可能出现开裂、破损、起鼓和 剥离等损坏,引起渗漏水。在日常维护工作中,我们注重对防水屋面的修缮与管理。 (1)玻璃屋面防水工程的修缮 对于防水材料的裂缝、 局部破损、起鼓和粘结不牢的缺陷的处理,可以铲除缺陷部位, 重新涂上玻璃防水材料。 (2)屋面防水工程的养护 ①加强对屋面玻璃、防水伸缩缝、天窗、天沟、落水管和落水口的检查,发现异常及 时维修。 ②重视对屋面的清扫,保证屋面排水通畅。 ③制定屋面日常保养制度,及时做好屋面维修工作。 1.7.3.2 墙体防水工程的修缮与养护 (1)墙体防水工程的修缮 外墙体防水取决于外墙饰面和墙体结构的情况,海景花园大楼的外墙材料主要采用花 岗石、玻璃和铝型材作为饰面材料,窗框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差,饰面 材料局部脱落、开裂,或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏,外墙防水的第一道防线将 失去作用。因此,我们会注意检查外墙饰面的状况,对于损坏、空鼓、脱落的饰面板及时 维修或更换;外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝,我们采用高弹性软体高分子防水材料 嵌缝、密封、压力灌浆法修复;外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏,采用高分子防 水密封材料嵌填的方法进行修缮;施工孔洞、预埋管线处渗漏,用墙体一般开裂的维修方 法进行处理,渗漏严重时,采用局部高压灌浆进行加固堵漏。 (2)墙体防水工程的养护 ①定期检查。容易发生渗漏的部位,如墙面凹凸槽(线) 、饰面板上部接头处、饰面 块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。 ②建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。 ③合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。 ④对于外墙体的防水工程,出现损坏,及时修复。 ⑤定期清洗外墙饰面。
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1.7.3.3 地下室防水工程的修缮与养护 (1)地下室防水工程的修缮 地下室渗漏,一般情况下,大多是水压较小的慢渗漏水,对于孔洞和裂缝渗漏,先找 出渗漏源,采用直接堵漏法进行修补;对于水压较大的慢渗或快渗裂缝渗水采用下线堵漏 法修补;对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行堵漏;能有效消除渗 漏水现象。 (2)做好地下室防水工程的养护工作。 (3)定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位,如变形缝墙根部、管道穿墙部 位、蓄水池等部位,发现异常及时修复。 (4)建立技术档案。 (5)正确、合理使用地下室,禁止随意穿、凿、拆,以免破坏防水层。 1.7.4 房屋装饰工程的修缮与养护 房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。通过对房屋装饰工程的维 护,既可以保持房屋的美观,创造良好环境,又可以起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界 不良环境的侵蚀,延长房屋的有效使用期。 1.7.4.1 定期检查,发现缺陷及时处理。 1.7.4.2 重点检查板材饰面上部收头处,发现开裂及时修补,避免开裂扩大。 1.7.4.3 及时处理因房屋其它部位渗漏或其它原因导致墙面潮湿或渗水等情况,防止 抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏。 1.7.4.4 检查窗台等突出部位的稳固情况,注意有无饰面块料的破损、脱落和开裂。 同时搞好用户正确合理使用的宣传工作,不在块料饰面上钉钉子、随便打洞。确需打洞时, 由专业人员操作,以免损坏饰面。严禁因硬物碰撞饰面,搬抬家具、重物可能碰撞饰面时, 先对饰面进行保护。 1.7.4.5 对各类釉面砖进行擦洗时,选用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用强酸、强碱, 以免损坏灰缝和釉面。 1.7.4.6 大理石板面有微细毛孔,它对有色液体具有强吸收性,一旦有色液体倒在大 理石板上,液体将会通过大理石板的微细毛孔渗入到大理石内层,使大理石变色,并且无 法擦洗干净,因此,建议施工方先用环保防护剂进行处理,使有色液体无法进入大理石板 内层,保证大理石面永不变色,光亮如新。 1.7.4.7 定期进行清洗,保持饰面洁净。
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1.7.4.8 外墙饰面附近的铁质构件,要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况,以免锈 水流到饰面上造成污染。 1.7.4.9 定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象,有无虫、 蚁、鼠患,及时消除隐患,确保安全。注意保持良好的通风条件,不要让吊顶长期受潮, 特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火。 1.7.4.10 加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作,避免人为的不合理使用造成的墙 面不美观和损坏。 1.7.5 公用设施的维修和养护 公共设施的维修和养护,主要以加强日常巡视检查,及时处理小的损坏和隐患为主。 1.8 搞好房屋查勘工作 通过房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完损状况,确定房屋的完损等级,并 为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此,我们将对房屋进行定期查勘和季节性查 勘工作,掌握第一手技术资料,及时处理发生的相关问题。 1.9 加强房屋装修与改造的管理 房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施 工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同时,盲目选用不合适的装饰材料,还会破坏人 们的工作生活环境,危及人体健康。我们在房屋的管理工作中,重视对二次装修和改造的 审批、监督、追踪和验收工作,确保房屋使用安全。 物业管理处将严格执行苏州市政府物业主管部门的装修管理的相关文件,参照建设部 第 110 号令《住宅室内装饰装修管理办法》 ,按程序对房屋装修实施有效管理和控制。

二、设备管理
提要: 设备管理做到“三好”“四会”“五定” 、 、 。 制定各系统的应急处理方案。 量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为海景花园节约运行成本。 重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。 海景花园是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长, 而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高。作为政府公益性物业,其设备运 行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以,机电设备的管理显得尤为重

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要。 2.1 海景花园机电设备设施特点 海景花园的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系 统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统及银行专用设 备设施等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在: 2.1.1 装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛 应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。 2.1.2 机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。 2.1.3 设备数量多,分布区域广,停机影响大。 2.1.4 机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管 理的重要方面。 2.2 机电设备设施管理的重点和难点 2.2.1 海景花园机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相 对较大。 2.2.2 海景花园是商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了 更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管 理工作的重点和难点。 2.3 机电设备管理的原则和目标 2.3.1 机电设备管理的原则 2.3.1.1 预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。 2.3.1.2 对设备做到“三好”“四会”和“五定”“三好”即用好、修好和管理好设 、 。 备; “四会”即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障; “五定”即对主要设备的 清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。 2.3.1.3 实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为 主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。 2.3.1.4 完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料 和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。 2.3.1.5 修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。 2.3.1.6 规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运 行。
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