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襄樊物业管理投标书


2.3.1.7 推行科技型物业管理模式,采用科学的管理方法和手段,如采取冗余策略, 即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理。 2.3.2 机电设备管理的目标 通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施 使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率 99%以上,设备设施零修、急修及 时率 100%。 2.4 加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理 针对海景花园机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会 议、活动的顺利进行。 2.4.1 维修人员全部到位,分工负责。 2.4.2 预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保 安全、正常运行。 2.4.3 备足备品备件,以被急用。 2.4.4 加强与有关部门的协调,提前通知下列部门: ①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性, 并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停 止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。 ②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不 利于供水的活动。

2.5 机电设备管理维修保养方式 2.5.1 日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式, 利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。 操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。 2.5.2 一级保养。维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。 2.5.3 二级保养。维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或 修复磨损件,每半年进行一次。 2.5.4 中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构, 每年进行一次。 2.5.5 大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。
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2.6 实行机电设备的动态管理 2.6.1 设立 24 小时值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。 2.6.2 利用先进的监控设备, 推行例行巡视抄表检查制度, 对设备运行状态实行动态技术 监控。 2.6.3 工程部除实行日常巡查、 设备的例行保养工作外, 每个维修工要求配备移动电话等 通讯工具,在 24 小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。 2.6.4 积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、 信息反馈等方面的相互支持和 动态协作。 2.6.5 建立方便、畅通的沟通渠道,积极主动与海景花园相关部门沟通,提前了解有关活 动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备工作。 2.6.6 组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍, 制定应急程序和方案, 并备齐各种 应急物品,经常进行各种应急演练。 2.7 各系统设备设施的管理要点及措施 2.7.1 供配电系统 2.7.1.1 管理要点及措施: 2.7.1.2 效果: (1)保证 24 小时正常运行。 (2)设备完好率 99%以上。 (3)投诉处理率 100%。 2.7.1.3 记录: (1)供配电抄表记录; (2)供配电运行值班记录; (3)供配电系统巡视维护表; (4)供配电系统维修保养表; (5)接地电阻测试记录表。 2.7.1.4 其它: (1) 入住之初,协助海景花园,与供电部门协商落实海景花园用电户类别。 (2) 在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。 2.7.2 给排 2.7.2.2 效果:
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(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。 (2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事 故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。 (3)限水、停水能预先通知用户。 (4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施; 二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。 (5)设备完好率 99%以上。 (6)投诉处理率为 100%。 2.7.2.3 记录: (1)给水系统巡视维护表; (2)给水系统维修保养表; (3)排水系统巡视维护表; (4)排水系统维修保养表; (5)水池、水箱清洗记录表; (6)水池、水箱药品投放记录表; (7)供水系统月测试记录表。 2.7.3 消防系统 本系统主要有火灾自动报警系统(FAS) 、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系 统等) 、防排烟系统、气体消防系统等。 2.7.3.1 管理要点与措施: 2.7.3.2 效果: (1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。 (2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法 规的宣传教育,保证火灾发生率为“0” 。 (3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明 设备、引路标志完好。 (4)无火灾及其它安全隐患。 2.7.3.3 记录: (1)消防报警系统巡视维护表; (2)消防报警系统维修保养表;
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(3)值班记录; (4)气体消防系统巡视维护表; (5)气体消防系统维修保养表; (6)消防演习记录。 2.7.4 空调系统 2.7.4.1 管理要点及措施: 2.7.4.2 效果: (1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。 (2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。 (3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水 现象。 (4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。 (5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档 保存。 (6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。 (7)系统设备完好率在 99%以上。 2.7.4.3 记录: (1)冷水机组运行记录表。 (2)空调系统巡视维护表; (3)空调系统维修保养表。 2.7.5 电梯系统 2.7.5.1 管理要点及措施。 2.7.5.2 效果: (1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证 件齐全。 (2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录 统一归档管理,资料完整。 (3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他 附属设施完好。 (4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。
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2.7.5.3 记录: (1)电梯系统巡视维护表; (2)电梯系统维修保养表。 2.7.6 智能化楼宇自控系统

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