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襄樊物业管理投标书


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序 号
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文件名称
供配电设备(设施)安全管理制度 供配电设备(设施)运行管理规程 供配电设备(设施)操作规程 供配电设备(设施)维修保养规程 电工安全操作守则 给排水设备(设施)安全管理制度 给排水设备(设施)运行管理规程 给排水设备(设施)操作规程 给排水设备(设施)维修保养规程 管道维修工作规程 房屋设备(设施)安全管理制度 房屋设备(设施)运行管理规程 房屋设备(设施)操作规程 房屋设备(设施)维修保养规程 房屋、设备设施巡视内容与要求 设备完好率标准 房屋、设施维修保养规程 服务供方质量监管规程 雨天防滑管理办法 业户管理办法 空房管理办法

文件编码

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二、管理规章制度
1、海景花园业主临时公约

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2、业户投诉处理管理办法 1 基本要求
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接待业户投诉应用语规范、礼貌得体,态度温和,耐心倾听,细致解释,件件落实, 记录清晰,反馈及时。

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对业户投诉的一般性服务质量问题,要求各管理处在职权范围内限时处理、反馈信息、 及时汇报。

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建立投诉接待登记汇总月报制。

2 投诉受理处理办法
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对业户的口头(电话)或书面投诉,除做好耐心解释外,应及时落实到海景花园管理 处,并在《业户投诉处理单》上作好书面记录。

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根据业户投诉时间、内容,按投诉处理基本要求转至相关管理处,并督促限时整改。 被投诉管理处接到品质部转告的业户投诉后,应立即与业户取得联系。首先,向业户 致歉;其次,对其投诉的问题作耐心细致的解释,以取得业户的谅解、理解;再次, 对在管理处职权范围内能处理的投诉问题,应立即采取改进、补救措施和善后工作, 并认真做好回访工作。

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对管理处无法解决的服务质量投诉问题,由品质保证部或会同物业管理部协调处理。 若投诉内容涉及到公司总体利益,或与管理处的经济考核目标有冲突时,应及时上报 公司总经理室,待总经理室批示后,再行处理。

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被投诉管理处应将品质保证部转告的业户投诉的处理结果、回访情况以书面或 E-mail 形 式上报品质保证部。

3、住宅装修监督与管理设想 【设立装修管理领导小组】 以管理处经理为总负责人,管理处经理助理、保安主管、保洁主管和设备主管为 组员,负责协调装修过程中的有关事项。

【装修巡检】
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每日至少巡查 1 次装修施工现场,发现影响房屋外观(安装凉衣架、卫星天线、 太阳能热水器、 封阳台) 危机房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现 、 象或违反业主临时公约规定的,及时劝阻、制止并报告开发商和有关主管部门

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对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途、 违章装修、 在住宅底层开设小卖部、 建材店的行为及时劝阻、制止,并报告开发商和有关主管部门。

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设置专用、封闭的建筑垃圾堆放点并及时清运。

【装修施工前】 ——业户应明确只能对自己名下住宅的自用部位进行必要的装修(户门之内的 四壁、地面、顶面),不能对室外公用部位进行任何的改、移、加、拆类 施工。 ——装修禁止行为:拆改原房屋的承重 墙;改变房屋及配套设施的使用功 能;随意封闭阳台;厕所要装空调 必须经得开发商和管理处同意(统 一装外机架或安装一拖二机型) ; 在预留或指定以外的位置安装空调 机、衣架与排放冷凝水;在外墙、 门外塔建、加建、悬挂任何建筑物 及晾衣架、花架、雨棚等;大量使用易燃装修材料;随意改变或移动电话、 电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施。 ——填写《装修申请表》《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证书 、 一并交物业公司管理处验审批准。签定装修协议书及办理其它有关管理手 续。

【装修施工中】

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—— 电梯轿厢在装修其间有防护措施,有持证人员驾驶和管理 —— 随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核实是否严格按装 修图纸要求施工,检查施工人员是否办理了临时滞留证手续。 —— 业主应自行随时督查施工人员在装修时,是否将装修材料以次充好,工 艺简单粗糙,质量能否保证可靠。 —— 装修施工应于每天 8:00 时-20:00 时之间进行,并确保晚间 20:00-清晨 8:00 及节假日不发出影响他人休息的噪声 —— 施工人员应佩证施工证,其活动仅限于装修户室内,不得到处游逛。 —— 施工活动仅限于装修户室内进行,不得在公用部位拌浆、堆物。 —— 不得使用超大、超重、高分贝、强震动的施工机械设备。 —— 不得随意搭电拉线,不得超线载负荷使用大功率施工电器具。 —— 如污染公用地面、墙面要及时清除。装修垃圾应用袋装好,由管理处集 中后统一清运。 —— 不得在室内存放过量的易燃、易爆、挥发性强的材料物品。 —— 不准将垃圾投入排污管道,防止下水管路堵塞。 —— 抽烟应远离易燃物品。明火作业须遵守消防管理有关规定,做好防范措 施。 —— 发生事故(伤、亡、火灾)要积极自救,并及时报告有关部门和管理处。 —— 安装空调室外机必须按开发商预留位置或指定的位置安装。 —— 污、废水立管检查口不要封死,以便蔬疏通。 —— 建材进单元门有装修巡逻员监管,建材搬运工要服从指挥。

【装修完毕】 —— 业主应与施工队签署《质量保证书》确定回访保修办法。 —— 聘请专业人员对装修进行验收:是否符合图纸要求;是否质量问题;设 备、设施安装是否良好;功能是否齐全、可靠。 —— 装修单位收齐临时施工人员出入证,到物业管理处办理退保证金手续, 如有遗失,保证金不退。

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4、物业帐务管理办法 [管理费的预、决算管理]
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做好年度管理费的预决算,是做好费用管理的首要工作。因此,每年年底或年 初,要按照国家的政策法规和“量出为入、合理节约”的原则,并按照单项预 算编制方法来制订下年度的小区的管理费用预算, 以确保所管物业正常运行之 费用需要。

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每年末要做好当年度的管理费用决算,并提出决算报告,报业委会审批,并接 受审计。

[各类收支的日常管理]
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建立并保持管理费、房屋设备运行费及物业经营收入的台帐。 物业经营收入扣除经营成本后归入小区物业维修资金。 收费项目合理、合法、公开。 每项收费都应开具正规的发票或收据,应字迹清晰、数据准确。 每月 15 日将“付款请求书”送交业户,请业户于当月 20 日前付费,逾期由业 户服务员上门收款。

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