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971.工程承接查验工作手册


4.5.3.5 项目对建设单位移交的资料进行全面清点和核查,填写交接清单,重点 核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。 4.5.4 查验物业现场共用部位、共用设施设备 4.5.4.1 承接查验部位: a)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以 及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间 等; b)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、 电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等; c)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣 传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机 动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设 施、垃圾转运设施以及物业服务用房等; d)备注:建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通 信和有线电视等共用设施设备,不作为项目现场检查和验收的内容。 4.5.4.2 承接查验方法和重点:应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等 方法, 重点查验物业共用部位、 共用设施设备的配置标准、 外观质量和使用功能。 4.5.4.3 承接查验标准: a)内部标准具体按《配电系统设施设备承接查验操作指引》、《给排水系 统设施设备承接查验操作指引》 、 《楼宇及精装修系统承接查验操作指引》 、 《空 调暖通系统设施设备承接查验操作指引》、 《消防系统设施设备承接查验操作指 引》、《电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引》、《安防及弱电系统设施 设备承接查验操作指引》、《人防系统设施设备承接查验操作指引》执行; b)外部标准参考:GB 50243《通风与空调工程施工及验收规范》、GB50166 《火灾自动报警系统施工及验收规范》、GB50084《自动喷水灭火系统施工及验 收规范》、《GB50225 人民防空工程设计规范》等等。 4.5.4.4 承接查验实施:物业服务中心工程主管准备好相关承接查验检查表,组 织承接查验人员, 并按建设单位提供的相关设计文本资料和承接查验标准与方法 实施承接查验,填写相关验查表单。 (说明:项目对与建设单位进行现场查验的 内容进行全面清点和核查,内容包括但不限于现场查验时间、项目名称、查验范
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围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,并由项目与建设单位 参加查验的人员签字确认。) 4.5.4.5 按设施设备安装施工合同和操作说明等,向建设单位索要备品配件,填 写《共用设施设备备品件移交清单》备品配件由现场责任人组织保管。 4.5.5 确认、解决现场查验问题 4.5.5.1 项已经查验的设施设备列入《共用设施设备系统移交明细表》,对存在 的问题和缺陷登记在《接管验收设施设备遗留问题清单》表中,并编制项目(配 电系统,排水系统、精装修系统、空调暖通系统、消防系统、电梯与升降设系统、 安防及弱电系统、人防系统)缺陷报告,对遗留问题发《工作联系单》督促建设 单位整改,各类资料物业服务中心档案管理人员组织存档。 (说明:项目对物业 共用部位、 共用设施设备现场查验具体问题,包括但不限于数量和质量不符合约 定或者规定的情形。) 4.5.5.2 完成整体各系统接管验收合格后,分别按职责权限签字确认。 4.5.5.3 建设单位整改完成后,由项目与建设单位进行复验。 4.5.6 签订物业承接查验协议 4.5.6.1 在完成项目图纸资料、 现场查验后, 由项目按集团的承接查验合同范本, 补充完成本项目的《物业承接查验协议》,经本单位负责人、本单位分管领导同 意后报质量管理部评审。 4.5.6.2 由质量管理部组织集团相关职能部门对 《物业承接查验协议》 进行评审, 各部门针对方案提出专业评审意见,质量管理部汇总意见后反馈至项目。 4.5.6.3 项目将修改后的 《物业承接查验协议》报集团总经理审批后才可与项目 建设单位签订。 4.5.6.4 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法 及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。 4.5.7 办理物业交接手续 4.5.7.1 项目在与建设单位在《物业承接查验协议》签订后 10 日内办理物业交 接手续,移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。 4.5.7.2 移交工作由项目与建设单位共同形成书面记录, 交接记录包括但不限于 移交资料明细、 物业共用部位、 共用设施设备明细、 交接时间、 交接方式等内容。 4.5.8 备案
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4.5.8.1 项目在物业交接后 30 日内,将《物业承接查验协议》与《前期物业服 务合同》等件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门办理备案登记手 续。 4.5.8.2 由项目和建设单位将物业承接查验备案情况书面告知业主。

4.6 物业承接查验资料保管、移交 4.6.1 项目负责将承接查验有关的文件、 资料和记录按集团 《档案管理操作指引》 建立档案并妥善保管。 4.6.2 前期物业服务合同终止, 业主大会选聘新的物业服务企业的,由项目在前 期物业服务合同终止之日起 10 日内, 向项目业主委员会移交物业承接查验档案。

4.7 其他约定(分期开发建设项目管理、质保期管理) 4.7.1 分期开发建设的物业项目管理:根据开发进度,项目与建设单位对符合交 付使用条件的物业分期承接查验。 建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期 物业时,办理物业项目整体交接手续。 4.7.2 质保期管理:第二阶段完成验查移交合格后,项目各系统设施设备、各成 品分别进入质保期日常运行,物业服务中心工程人员监督管理设施设备的运行, 并进行日常维保。工程主管负责收集运行缺陷,形成项目系统运行缺陷报告,发 《工作联系单》至建设单位整改,并及时督促整改,各类资料物业服务中心档案 管理人员组织存档。

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相关文件

5.1 建房[2010]165 号《物业承接查验办法》 5.2 GB50243《通风与空调工程施工及验收规范》 5.3 GB50166《火灾自动报警系统施工及验收规范》 5.4 GB50084《自动喷水灭火系统施工及验收规范》 5.5 GB50225《人民防空工程设计规范》 5.6 GT-ZY-GC-001《配电系统设施设备承接查验操作指引》 5.7 GT-ZY-GC-002《给排水系统设施设备承接查验操作指引》 5.8 GT-ZY-GC-003《楼宇及精装修系统承接查验操作指引》
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5.9 GT-ZY-GC-004《空调暖通系统设施设备承接查验操作指引》 5.10 GT-ZY-GC-005《消防系统设施设备承接查验操作指引》 5.11 GT-ZY-GC-006《电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引》 5.12 GT-ZY-GC-007《安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引》 5.13 GT-ZY-GC-008《人防系统设施设备承接查验操作指引》 5.14 《档案管理操作指引》 5.15 附件 1《 5.16 附件 2《 项目物业承接查验协议(范本)》 要求整改的函》

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